Rechtstreekse of onrechtstreekse of onrechtstreekse belasting voor niet-ingezetenen voor vastgoed in Spanje

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Wanneer buitenlanders zonder fiscale woonplaats in Spanje naar ons Kantoor van advocaten en economen in Marbella toekomen voor advies over de aankoop van een woning in Spanje als investering, willen zij in veel gevallen dat wij hen adviseren welke koopoptie de beste is. (Vergeet hierbij niet dat ze hun gebruikelijke woonplaats buiten Spanje hebben.)

Of ze rechtstreeks of onrechtstreeks, via een Spaanse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, moeten kopen. 

Om te beginnen geven we hen gelijk al mee dat geen van beide beter is dan de andere en dat elke optie zijn voor- en nadelen heeft. 

De aankoop en het eigendom van een woning in Spanje is onderworpen aan een reeks belastingen, waarvan sommige niet compatibel met elkaar zijn, zodat ofwel de ene of de andere betaald dient te worden. Dit kan zeer ingewikkeld lijken, maar we verklaren dit hieronder:

De belastingen en heffingen zijn de volgende:

1.-BTW (BTW belasting). Onrechtstreekse staatsbelasting. 

2.-ITP (Spaanse overdrachtsbelasting). Onrechtstreekse belasting met autonoom karakter. 

3.-AJD (Zegel recht in Spanje). Onrechtstreekse belasting, met autonoom karakter. 

4.-IBI (Belasting op Onroerend Goed). Belasting van lokaal karakter. Wordt betaald aan de gemeente van de plaats waar het gebouw gelegen is. 

5.-Ruimingsbijdrage. Lokale bijdrage. Wordt betaald aan de gemeente van de plaats waar het gebouw gelegen is. 

6.-IRNR (Belasting op de Huur voor Niet-ingezetenen). Rechtstreekse staatsbelasting. 

7.-IS (Spaanse vennootschapsbelasting). Rechtstreekse staatsbelasting.

8.-Vermogensbelasting. (Staatsbelasting die toegewezen wordt aan de Autonome Gemeenschappen)

Let op! Niet al deze belastingen dienen door een niet-ingezetene betaald te worden om een gebouw te kopen en behouden in Spanje. Welke betaald moet worden is afhankelijk van de manier van aankopen, rechtstreeks of onrechtstreeks; ook afhankelijk van het feit of het gaat om een eerste of tweede verkoop, dient men de ene of de andere belasting te betalen. We leggen dit hierna in detail uit: 

Voor de aankoop van de woning:

1.-Eerste verkoop van deze woning.

Onafhankelijk van de juridische vorm waarvoor men kiest bij de aankoop van de Spaanse woning; of dit nu is als natuurlijk persoon (rechtstreeks) of als rechtspersoon, Spaanse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (onrechtstreeks). Indien het gaat om een eerste verkoop van deze woning (rechtstreekse verkoop door de vastgoedondernemer die het gebouw bouwt en het verkoopt aan een derde –onze klant-),  betaal je altijd BTW, met een belastingtarief dat op dat ogenblik 10% van de verkoopprijs bedraagt. Het gaat om een rechtstreekse staatsbelasting en aangezien de Autonome Gemeenschappen niet willen achterblijven zonder hun stukje van de ‘taart’, is het AJD-concept, zegelrecht ingesteld (authentieke akten), zodat ook zij belasting kunnen heffen op deze verkoop. Op dit moment bedraagt deze belastingheffing in Andalusië 1.5% op de aankoopprijs. 

2.-Tweede of latere verkopen van een woning in Spanje.

Onafhankelijk van de juridische vorm waarvoor gekozen wordt bij de aankoop van de woning, hetzij als natuurlijk persoon (rechtstreeks), als rechtspersoon, als Spaanse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (onrechtstreeks), betaal je altijd ITP (overdracht ´s belasting in Spanje). In dit geval is de verkoop niet onderworpen aan AJD omdat de autonome gemeenschap de hele ‘taart’ krijgt. 

De belastingheffing van de overdracht ‘s belasting in Spanje ITP varieert afhankelijk van de verkoopprijs van het gebouw. Het bedraagt 8% voor woningprijzen lager dan 400.000 €, 9% voor prijzen hoger dan 400.000 € maar lager dan of gelijk aan 700.000 € en 10% voor prijzen hoger dan 700.000 €. De belastingaanslag wordt verkregen door deze tarieven toe te passen op de verkoopprijs. 

Belastinggrondslag tot €Belastingaanslag
Rest belastinggrondslag tot €Toepasselijk tarief
%
0,000,00400.000,008,00
400.000,0132.000,00300.000,009,00
700.000,0159.000,00en hoger10,00

Voor het bezit van een woning in Spanje:

1.-Gemeenschappelijke belastingen en heffingen voor elke juridische vorm.

Onafhankelijk van de juridische vorm waarvoor gekozen wordt bij de aankoop van de woning, hetzij als natuurlijk persoon (rechtstreeks), als rechtspersoon, als Spaanse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (onrechtstreeks), betaal je altijd IBI (onroerend goed belasting in Spanje), een lokale belasting die je betaalt aan de gemeente waarin het goed gelegen is. 

De Spaanse onroerendgoed belasting IBI wordt jaarlijks betaald en wordt berekend afhankelijk van de kadastrale waarde van het goed. Deze waarde is een waarde van administratief karakter, toegewezen door de openbare administratie, door middel van marktstudies die ongeveer om de 10 jaar uitgevoerd worden en waarvan het doel is om een kadastrale waarde toe te wijzen aan elk gebouw die ongeveer overeenstemt met 50% van de marktwaarde ervan. 

Ook onafhankelijk van de juridische vorm waarin deze woning in Spanje gekocht wordt, betaal je steeds de overeenkomstige Ruimingsbijdrage aan de gemeente waarin het goed gelegen is. Dit zijn lokale bijdragen, om het organische afval op te halen dat achtergelaten wordt in de vuilcontainers. 

2.-Belastingen afhankelijk van de juridische vorm waarin het goed gekocht wordt.

2.1.-Als natuurlijk persoon. (IRNR + IP (in bepaalde gevallen))

Een buitenlander die niet in Spanje woont en die een woning bezit in ons land, is nog steeds onderworpen aan de IRNR (Rechtstreekse Staatsbelasting) en in bepaalde gevallen, als de waarde van de woning hoger is dan 700.000 €, is hij onderworpen aan de Vermogensbelasting. 

Als de woning in Spanje niet verhuurd is, betaalt de natuurlijke persoon die niet in Spanje woont maar in ander een land binnen de Europese Unie, een belastingtarief van 19% op een grondslag die berekend wordt door de kadastrale waarde van de woning te vermenigvuldigen met 1.1%, indien deze waarde minder dan 10 jaar geleden herzien is, en van 2% als de herziening al meer dan 10 jaar geleden gebeurd is. 

Dat wil zeggen, er wordt een fictieve huur toegepast wordt op dit gebouw, dat doorgaat als “doos”.

Voorbeeld: kadastrale waarde 200.000 €, 7 jaar geleden herzien (Marbella). De te betalen aanslag voor deze belasting (IRNR) bedraagt 200.000 € x 1.1% x 19% = 418 €.

Als de natuurlijke persoon niet in Spanje woont maar buiten de Europese Unie, bedraagt het tarief 24%. 

Voorbeeld: kadastrale waarde 200.000 €, 7 jaar geleden herzien (Marbella). De te betalen aanslag voor deze belasting (IRNR) bedraagt 200.000 € x 1.1% x 24% = 528 €.

Aan deze belasting op de huur als niet-ingezetene (IRNR), moet voor woningen waarvan de prijs gelijk is aan of hoger ligt dan 700.000 € is, de Vermogensbelasting toegevoegd worden. Deze is ook jaarlijks opeisbaar en heeft een nationaal karakter, maar wordt toegewezen aan de autonome gemeenschappen. 

De tarieven voor de Vermogensbelasting die van toepassing zijn in Andalusië zijn de volgende: 

Belastinggrondslag Belastingaanslag Rest belastinggrondslag Toepasselijk tarief Percentage
0,000,00167.129,450,24%
167.129,45401,11167.123,430,36%
334.252,881.002,75334.246,870,61%
668.499,753.041,66668.499,761,09%
1.336.999,5110.328,311.336.999,501,57%
2.673.999,0131.319,202.673.999,022,06%
5.347.998,0386.403,585.347.998,032,54%
10.695.996,06222.242,73en adelante3,03%

Voorbeeld: een woning waarvan de aankoopprijs 800.000 € was. De minimumgrens die van toepassing is, is die van 700.000 €. Daarom is de Belastinggrondslag voor de Vermogensbelasting 100.000 € en de aanslag voor deze belasting zal 100.000 € x 0.24% = 240 € bedragen. 

Welnu, in het voorgaande voorbeeld, waarbij de aankoopprijs 800.000 € is, en de natuurlijke persoon niet in Spanje verblijft, is er echter de mogelijkheid dat hij dit goed voor 50% koopt met zijn echtgenote. Dan zou de waarde ervan 400.000 € bedragen voor elk van hen, waardoor geen van beiden Vermogensbelasting hoeft te betalen, omdat ze niet aan 700.000 € komen, wat de minimumgrens is om deze belasting te heffen.

2.2.- Als rechtspersoon, Spaanse Onderneming met Beperkte Aansprakelijkheid

In deze situatie is het gebouw niet onderworpen aan de IRNR, maar aan IS (Spaanse Vennootschapsbelasting van de entiteit, Spaanse rechtspersoon).

Op het eerste gezicht kan dit een groot voordeel lijken ten opzichte van de voorgaande juridische vorm, vooral voor woningen in Spanje met een heel hoge prijs, aangezien men zo vermijdt om IRNR te betalen. 

Omdat er geen huur wordt berekend voor het onroerend goed, en ondanks dat er elk jaar formeel een ondernemingsbelasting opgesteld wordt, zal men ook hiervoor niet betalen, omdat dit gebouw niet verhuurd wordt en er geen verrekening is voor onroerend goed. Om die reden hebben we het over een onderneming van patrimoniale aard, met een belastingtarief van 25% op de ondernemingswinsten, die elk jaar nul euro zullen bedragen. 

Niettemin wordt het voorgaande, dat een en al voordeel kan lijken, een en al nadeel wanneer de Financiële Inspectie te berde komt, omdat, in overeenstemming met de bepalingen over gerelateerde activiteiten, het zo is dat, hoewel dit gebouw misschien geen reële huurprijs heeft, er een waardering gemaakt moet worden van de huurprijs tegen marktwaarde, omdat het gebouw gebruikt zal worden door de enige vennoot van het bedrijf of zijn familie, of de beheerder en zijn familie. 

Bijgevolg worden wat alleen maar voordelen leken, nadelen bij de Financiële Inspectie. 

Om dit te vermijden is een waardebepaling door een deskundige nodig (in ons kantoor bieden wij ook deze service), die de huurprijs van dit gebouw tegen marktwaarde waardeert, zodanig dat de huur met deze ‘fictieve’ huurprijs tegen marktwaarde opgenomen wordt als inkomst in de vennootschapsbelasting. Voor deze fictieve inkomst tegen marktwaarde, kunnen de kosten die noodzakelijk zijn om het te verkrijgen afgeleid worden, zoals IBI, Ruimingsbijdragen, Mede-eigendom, Afschrijving Gebouw, honoraria fiscale en boekhoudkundige bijstand, voor het boekhoudkundig beheer, verzekering van het gebouw, etc.

Het verschil zal normaal gezien een positief resultaat opleveren, waarop het belastingtarief van 25% toegepast wordt.

We mogen ook niet vergeten dat de NIET-INGEZETENE, hoewel hij geen gebouw bezit in Spanje, de sociale bijdragen heeft van een rechtspersoon die een gebouw bezit in Spanje en dat, in functie van de waarde ervan, het mogelijk is dat hij moet bijdragen tot de Vermogensbelasting. 

Om die reden is geen van de vormen per definitie beter dan de andere. Afhankelijk van de prijs zullen we bij PERICIA ADVOCATEN EN ECONOMEN voor u evalueren wat voor u de beste manier is om de belastingen in Spanje te optimaliseren.

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies