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En muchas ocasiones, cuando una persona extranjera no residente fiscal en España, viene a nuestro Despacho de abogados y economistas en Marbella para que le asesoremos para comprar una vivienda en España como inversión, (No olvidemos que su residencia habitual la tienen fuera de España), nos plantean que le asesoremos cuál sería la mejor opción de compra. 

Si hacerlo de forma directa o indirecta a través de una sociedad limitada Española.

De entrada, vamos adelantar que ninguna es mejor que la otra y que cada una tiene sus pros y sus contras.

La compra y tenencia de una vivienda en España, está sujeta a una serie de impuestos, algunos de ellos incompatibles entre sí, si se paga uno u otro. Puede parecer muy lioso, pero lo aclaramos enseguida:

Los impuestos y tasas son los siguientes:

1.-IVA (Impuesto sobre el IVA). Impuesto Indirecto de carácter Estatal.

2.-ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales). Impuesto Indirecto, de carácter autonómico.

3.-AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Impuesto Indirecto, de carácter autonómico.

4.-IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Impuesto de carácter local. Se paga al Ayuntamiento de la Localidad donde se ubique el inmueble.

5.-Tasas de Basura. Tasas de carácter local. Se paga al Ayuntamiento de la localidad donde se ubique el inmueble.

6.-IRNR (Impuesto sobre la Renta No residentes). Impuesto Directo de carácter estatal.

7.-IS (Impuesto sobre sociedades). Impuesto Directo de carácter estatal.

8.-Impuesto sobre el Patrimonio. (Impuesto Estatal cedido a las Comunidades Autónomas)

OJO¡  No hay que pagar todos esos impuestos por comprar y tener un inmueble en España como no residente, pero en función de la forma de comprarlo, directa o indirectamente; o en función de si es primera venta o segunda venta, pagará uno u otro. Lo explicamos con detalle a continuación.

Por la compra de la vivienda:

1.-Primera venta de dicha vivienda

Con independencia de la forma jurídica que se opte para comprar una vivienda, bien sea como persona física (directa), bien sea como persona jurídica, sociedad limitada española (indirecta), si se trata de una primera venta de dicha vivienda. (Venta directa realizada por el promotor inmobiliario que construye los inmuebles y los vende a un tercero -nuestro cliente-). Siempre pagará IVA, a un tipo impositivo en estos momentos del 10% sobre el precio de venta. Se trata de un impuesto directo estatal y como las comunidades Autónomos no quieren quedarse sin su trozo de “pastel”, se habilita el concepto AJD (Actos jurídicos Documentados), para que ellas también puedan recaudar algo de esa compra. En estos momentos en Andalucía, dicho tipo impositivo está al 1.5% sobre el precio de compra.

2.-Segunda o posteriores ventas de una vivienda.

Con independencia de la forma jurídica que se opte para comprar una vivienda, bien sea como persona física (directa), bien sea como persona jurídica, sociedad limitada española (indirecta), siempre se pagará ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales). En este supuesto, como la comunidad autónoma se lleva todo “el pastel”, dicha venta no está sujeta a AJD.

El tipo impositivo del ITP varía en función del precio de venta del inmueble. Es del 8% para precios de vivienda inferiores a 400.000 €, del 9% para precios superiores a 400.000 € e inferiores o iguales a 700.000 € y del 10% para precios superiores a 700.000 €. La cuota tributaria se obtiene aplicado dichos tipos al precio de venta.

Base liquidable
hasta €
Cuota íntegra
Resto base liquidable
hasta €
Tipo aplicable
%
0,00 0,00 400.000,00 8,00
400.000,01 32.000,00 300.000,00 9,00
700.000,01 59.000,00 en adelante 10,00

 

Por la tenencia en propiedad de la vivienda:

1.-Impuestos y Tasas comunes a cualquier forma jurídica.

Con independencia de la forma jurídica que se opte para comprar una vivienda, bien sea como persona física (directa), bien sea como persona jurídica, sociedad limitada española (indirecta), siempre se pagará el IBI (Impuesto sobre Bienes inmuebles), impuesto de carácter local y que se paga al Ayuntamiento donde radique el inmueble. 

El IBI Tiene periocidad anual, y se calcula en función del Valor Catastral del inmueble. Dicho valor, se trata de un valor de carácter administrativo, asignado por la Administración pública, a través de estudios de mercado realizados cada 10 años aproximadamente,  cuya finalidad es asignar un valor catastral a cada inmueble que sea aproximadamente el 50% del valor de mercado del mismo.

También con independencia de la forma jurídica en que se compró dicha vivienda, siempre se pagará la correspondiente Tasa de Basura al Ayuntamiento donde se ubique el inmueble. Son tasas de carácter local, por recoger los residuos orgánicos que se dejan en los contenedores de basura.

2.-Impuestos en función de la forma jurídica de comprar el inmueble.

2.1.-Como persona física. (IRNR + IP (algunos casos))

Un extranjero, no residente fiscal en España, por tener una vivienda en propiedad, en nuestro país, está sujeto siempre al IRNR (Impuesto Directo de carácter Estatal) y en determinados casos, si el valor de la vivienda supera los 700.000 €, estará sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio

Si la vivienda en España no está alquilada, la persona física no residente en España, pero residente en la unión europea, pagará un tipo impositivo del 19% sobre una base imponible que se calcula multiplicando el valor catastral de la vivienda por un tipo del 1.1% si dicho valor está revisado hace menos de 10 años y del 2% si está revisado hace más de 10 años. 

Es decir, que se le imputa una renta de forma ficticia a dicho inmueble para pasar por “caja”.

Ejemplo: Valor catastral 200.000 €, Revisado hace 7 años. (Marbella). La cuota a pagar por dicho impuesto (IRNR) será de 200.000 € x 1.1% x 19% = 418 €

Si la persona física no residente en España, es residente fuera de la Unión Europea, el tipo impositivo sería del 24%

Ejemplo: Valor catastral 200.000 €, Revisado hace 7 años. (Marbella). La cuota a pagar por dicho impuesto (IRNR) será de 200.000 € x 1.1% x 24% = 528 €.

A este impuesto sobre la renta como no residente (IRNR), habría que añadirle para aquellas viviendas cuyo precio fue igual o superior a 700.000 € el impuesto sobre el Patrimonio, también de carácter anual y que es de carácter nacional, pero cedido a las comunidades autónomas.

El tipo impositivo del impuesto sobre el Patrimonio aplicable en Andalucía son los siguientes:

Base liquidable  Cuota íntegra  Resto base liquidable  Tipo aplicable Porcentaje
0,00 0,00 167.129,45 0,24%
167.129,45 401,11 167.123,43 0,36%
334.252,88 1.002,75 334.246,87 0,61%
668.499,75 3.041,66 668.499,76 1,09%
1.336.999,51 10.328,31 1.336.999,50 1,57%
2.673.999,01 31.319,20 2.673.999,02 2,06%
5.347.998,03 86.403,58 5.347.998,03 2,54%
10.695.996,06 222.242,73 en adelante 3,03%

 

Ejemplo: Vivienda cuyo precio de compra fue de 800.000 €. El mínimo exento aplicable sería de 700.000 €. Por tanto, la Base Liquidable del impuesto sobre el Patrimonio sería de 100.000 € y la cuota íntegra por dicho impuesto será de 100.000 € x 0.24% = 240 €.

Ahora bien, en el ejemplo anterior, donde el precio de compra es de 800.000 €, si la persona física no residente, lo compra al 50% con su esposa, entonces, el valor de la misma sería de 400.000 € para cada uno de ellos, y se evitaría en este caso pagar Impuesto sobre el Patrimonio cada uno de ellos, porque no llegan a 700.000 € que es el mínimo exento para presentar y pagar dicho impuesto.

2.2.-Como persona jurídica, Sociedad Limitada Española.

En este supuesto, dicho inmueble no estaría sujeto al IRNR, sino al IS (Impuesto de sociedades de la entidad, persona jurídica española).

En un primer momento, puede parecer una gran ventaja sobre la anterior forma jurídica, sobre todo para viviendas en España con un precio muy elevado, puesto que se evitaría pagar IRNR. 

Al no imputarse ninguna renta inmobiliaria, y aunque haya que presentar formalmente todos los años el impuesto sobre sociedades, tampoco pagaría por dicho concepto, porque dicho inmueble no está alquilado, ni tampoco tiene una imputación inmobiliaria. Por tanto, estaríamos hablando de una sociedad de carácter patrimonial, con un tipo impositivo del 25% sobre los beneficios de la sociedad, que resultan ser de cero euros todos los años.

NO obstante, lo anterior, lo que parece todo ventajas, se vuelve todo inconvenientes cuando entra la Inspección de Hacienda de España, porque conforme a lo establecido sobre operaciones vinculadas, resulta que, aunque no tenga una renta de alquiler real dicho inmueble, habría que valorar un alquiler a valor de mercado, porque el inmueble lo estará usando el socio único de la sociedad o su familia, o su administrador y familia.

En consecuencia, lo que parece todo ventajas, se vuelve inconvenientes ante una Inspección de Hacienda. 

Para evitarlos hace falta la tasación de un perito (En nuestro Despacho le ofrecemos también dicho servicio), que valore el valor de mercado de alquiler de dicho inmueble, de tal forma que en el impuesto sobre sociedades se imputa como ingreso la renta dicho alquiler “ficticio” a valor de mercado. De ese ingreso ficticio a valor de mercado, se podrá deducir aquellos gastos necesarios para su obtención, tales como: IBI, Tasas de Basura, Comunidad de Propietarios, Amortización Inmueble, Honorarios Asesoría fiscal y contable, por la gestión de la contabilidad, seguro del inmueble, etc.

La diferencia arrojará normalmente un resultado positivo al que se le aplicará el tipo impositivo del 25%.

Tampoco debemos olvidarnos que el NO RESIDENTE, aunque no tenga un inmueble en España, tiene las participaciones sociales de una persona jurídica que tiene un inmueble en España, y que, en función del valor de las mismas, también podría llegar a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Por tanto, ninguna forma es mejor que otra, dependiendo de su precio,

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