Cuestiones importantes a revisar cuando se compra o se vende una vivienda en Marbella
Para comprar una vivienda en Marbella, es importante seguir una serie de pasos para asegurarse de realizar una inversión adecuada y cumplir con los requisitos legales.
A continuación, se presentan los pasos generales que puedes considerar al comprar una propiedad en Marbella:
- Encuentra la propiedad adecuada: El primer paso es encontrar la propiedad que se adapte a tus necesidades y preferencias. Puedes contar con la ayuda de agentes inmobiliarios que conocen el mercado de Marbella y pueden mostrarte las propiedades más adecuadas.
- Establece un presupuesto: Antes de comenzar la búsqueda, es importante establecer un presupuesto claro y realista. Considera tus ingresos, ahorros y la capacidad de endeudamiento para determinar el rango de precios que puedes permitirte.
- Organiza la financiación: Si necesitas financiación para la compra de la vivienda, es recomendable ponerse en contacto con entidades bancarias o asesores financieros para obtener información sobre las opciones de préstamos hipotecarios disponibles. Evalúa diferentes ofertas y elige la que mejor se ajuste a tus necesidades.
- Realiza una investigación exhaustiva: Antes de tomar una decisión, investiga a fondo la propiedad que te interesa. Verifica la ubicación, las características de la vivienda, la infraestructura cercana, los servicios disponibles y cualquier otro aspecto relevante. También es importante comprobar la situación legal de la propiedad para asegurarse de que esté en regla.
- Negocia el precio y las condiciones: Una vez que hayas seleccionado una propiedad, es el momento de negociar el precio y las condiciones de compra. Puedes contar con la ayuda de un profesional inmobiliario para asesorarte y representarte en las negociaciones.
- Realiza una oferta y firma un contrato de reserva: Si llegas a un acuerdo con el vendedor, debes realizar una oferta por escrito y firmar un contrato de reserva. Este contrato establecerá los términos y condiciones de la compra, así como el plazo para completar el proceso.
- Contrata a un abogado especializado: Es recomendable contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que te asesore y te ayude a revisar todos los aspectos legales y administrativos relacionados con la compra de la vivienda. El abogado se encargará de verificar la legalidad de la propiedad, elaborar o revisar el contrato de compraventa y coordinar la firma ante notario.
- Completa la transacción: Una vez que se hayan cumplido todas las condiciones establecidas en el contrato de compraventa, se procederá a la firma de la escritura pública ante notario. En este momento, deberás realizar el pago del precio acordado y los impuestos correspondientes.
- Registra la propiedad: Después de completar la transacción, es necesario registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Este proceso garantiza que eres.
Igualmente, al comprar una vivienda en Marbella, ya sea nueva o de segunda mano, es importante tener en cuenta los impuestos que se deben pagar. A continuación se detallan los impuestos relevantes :
- Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano: Si adquieres una vivienda de segunda mano en Marbella, deberás considerar los siguientes impuestos:
a. Plusvalía municipal: Este impuesto es pagado por el vendedor y se calcula en función del valor catastral del terreno y el tiempo transcurrido desde la última transmisión. La cantidad exacta a pagar dependerá de los tipos impositivos establecidos por el ayuntamiento de la localidad donde se ubica el inmueble.
b. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Es un impuesto que grava las transmisiones de bienes inmuebles de segunda mano. La tasa aplicable en Andalucía actualmente es del 7%.
- Impuestos por la compra de vivienda nueva: Si compras una vivienda nueva en Marbella, los impuestos a tener en cuenta son:
a. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Para las viviendas nuevas, se aplica el IVA en lugar del ITP. En 2021, el tipo impositivo del IVA era del 10%. La cantidad exacta a pagar dependerá del precio de la vivienda.
b. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) : Para las viviendas nuevas, se aplica igualmente un tipo del 1,2% en concepto de AJD en Andalucía, que deberá ser abonado a la Agencia Tributaria de Andalucía.
Tanto si la vivienda es nueva, como de segunda menos, también es importante considerar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), dependiendo de si el vendedor reside en España o no.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Si el vendedor de la vivienda es residente fiscal en España, estará sujeto al IRPF por la ganancia obtenida en la venta. La ganancia se calcula restando el precio de venta al valor de adquisición y aplicando las correspondientes reducciones y bonificaciones. Esta ganancia se incluirá en la declaración de la Renta del año fiscal siguiente al año en que se transmite el inmueble. El tipo impositivo a aplicar dependerá del importe de la ganancia y se encuentra escalonado, con diferentes tramos y tipos impositivos, que van desde el 19% al 28% dependiendo de la ganancia obtenida. Hay casuísticas concretas en las cuales se puede ahorrar el pago del impuesto, en caso de venta de la vivienda habitual (venta por mayores de 65 años, o reinversión vivienda habitual).
- Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): Si el vendedor de la vivienda no es residente fiscal en España, estará sujeto al IRNR por la ganancia obtenida en la venta. En este caso, se aplica un tipo impositivo fijo del 19%.
Además de los impuestos, también es importante considerar otros gastos asociados a la compra de una vivienda, como honorarios de notario, registro de la propiedad y otros gastos administrativos. Estos gastos pueden variar dependiendo del valor de la propiedad y los servicios contratados, por lo que se recomienda realizar una investigación detallada o consultar con un experto inmobiliario para obtener información específica sobre los costos involucrados.
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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